¿Sabes cuáles son tus derechos sobre la propiedad privada? Pregúntale a OKGESTIÓN

Publicado el 13 julio 2019 por Marta Sánchez

Los problemas a los que tenemos que hacer frente cuando se da una situación concreta que se inscribe bajo marco legal, son siempre numerosos. Podemos realizar búsquedas en internet y dar con información que incluso puede que nos confunda aún más. Si tienes dudas sobre gestión inmobiliaria, administración de fincas o seguros, es el momento de acudir a un profesional como nuestro entrevistado de hoy.

Os presentamos al zaragozano Pedro A. Martín Moreno, administrador de Fincas Colegiado que lleva trabajando en el sector desde hace casi 20 años. Desde hace tres años dirige OKGESTIÓN, un despacho profesional en el que trabaja con varios colaboradores, además de otros profesionales, incluidos abogados, corredores de seguros y asesores fiscales y laborales. Pedro cuenta con muchos años de experiencia y obtuvo el título profesional a través de las pruebas de acceso a la profesión convocadas por el propio Colegio, mientras estaba estudiando en la Universidad. Años después, tras pasar por otras actividades profesionales, decidíó abrir su propio despacho. Creó esta empresa con el fin de renovar su imagen con un concepto más amplio de los servicios ofrecidos a varias comunidades.

¿Qué es lo que os motiva en OKgestión para ofrecer un servicio de gestión integral de fincas? ¿Qué aspecto de los servicios que prestáis es el que consideráis indispensable para administrar correctamente una finca? ¿Cömo y por qué se lo hacéis saber a vuestros clientes?

La vivienda es el mayor patrimonio que tienen las personas y familias actualmente, además de sus ahorros. Por tanto, es algo que debe cuidarse y valorarse, y por ello debe administrarse correctamente por profesionales que estemos constantemente actualizados respecto a las normativas, problemáticas y su correspondiente mantenimiento. Nuestra mayor motivación a la hora de ofrecer nuestros servicios es precisamente el proteger los intereses y patrimonio de las personas que han invertido una gran cantidad de dinero en su propiedad privada, y que en muchas ocasiones les supone mucho esfuerzo y sacrificio. Además, en las comunidades de propietarios se comparte una propiedad común que pertenece a todos, y que requiere también una gestión eficaz para evitar que se produzcan conflictos o tensiones entre los vecinos. Como valor añadido, consideramos que además de ser eficaz en la propia gestión diaria de la comunidad, es indispensable que el administrador conozca el edificio y sus necesidades, y que esté en permanente contacto con los propietarios, siendo accesible e informando constantemente de los temas que les afectan. En nuestro caso, además de las constantes visitas a las comunidades, mantenemos un contacto directo con los propietarios por e-mail, internet en general y redes sociales, entre otros.

La mayor motivación del equipo de Okgestión es proteger los intereses y patrimonio de las personas.

¿Qué equipamiento no debe faltarle a cualquier trabajador de Ok gestión? ¿Hay algún equipo o herramienta electrónica con la que os guste trabajar especialmente?

A día de hoy, con la complejidad que está adquiriendo la administración de las comunidades, a las que cada vez se les exige más desde la Administración Pública, es imprescindible contar con las herramientas informáticas que permitan tener controlado hasta el menor detalle. Ya no basta llevar las cuentas a mano como se hacía anteriormente, ni si quiera con herramientas como las hojas de cálculo, sino que se requieren aplicaciones especializadas que gestionen todos los aspectos como datos de propietarios, recibos, contabilidad, proveedores, mantenimientos, siniestros y reclamaciones. Nosotros trabajamos con IESA Gesfincas, que nos aporta una gestión integral de las tareas de despacho, además de incluir un despacho 24 horas al que pueden acceder los propietarios en cualquier momento.

Hombre en su despacho. — Dada la complejidad que está adquiriendo la administración de las comunidades, es indispensable contar con herramientas informáticas precisas.

¿Ofrecéis otros servicios administrativos afines y complementarios a la administración de fincas? ¿Cuáles son estos servicios y por qué se complementan?

Además de los servicios propios de la Administración de Fincas y gracias a la red de colaboradores que tenemos, ofrecemos otros servicios complementarios como Asesoría Jurídica, Gestión de Seguros, Asesoría Fiscal y Laboral o Intermediación Inmobiliaria. En algún momento, en las comunidades es necesario realizar una reclamación judicial o tener que afrontar una, contratar una póliza de seguros, cumplir nuevas obligaciones de la Hacienda Pública, contratar personal, o vender un piso de portería. Es en todos esos casos donde nuestros servicios complementarios cubren esa necesidad sin tener que buscarlos fuera, además de que se ofrecen a los mismos propietarios a nivel particular.

Flyer Okgestión. — OKgestión también brinda servicios de Asesoría Jurídica, Gestión de Seguros, Asesoría Fiscal y Laboral o Intermediación Inmobiliaria.

¿Cuál es el procedimiento que se debe seguir para realizar un presupuesto en Ok gestión para la administración de fincas? ¿Cuáles son los elementos que debe tener en cuenta el cliente al momento de solicitar un presupuesto?

Para realizar un presupuesto correctamente que se ajuste a las necesidades de la comunidad, hay que conocer el edificio y las circunstancias del mismo. Por ello, a nosotros nos gusta reunirnos personalmente con el presidente o propietario que lo solicita y hacer las visitas oportunas a la finca. Aunque a veces nos piden el envío de presupuestos por email, y lo hacemos si no lo quieren de otra forma, intentamos siempre que sea algo más personalizado y presencial. Los datos que debemos conocer a la hora de preparar la propuesta, son la dirección de la comunidad, el número de viviendas, de plazas de garaje, de trasteros, de locales, número de portales y ascensores, personal contratado, tipo de suministro de calefacción y agua caliente, entre otros. Con estos datos básicos podemos hacernos una idea y si posteriormente necesitamos algún detalle más, lo consultamos con el solicitante con el fin de que el presupuesto sea lo más ajustado posible.

Apuesta sobre seguro en el marco de la legalidad

Administrar comunidades no es tarea fácil, y siempre viene bien la opinión de un profesional y mediador para resolver ciertas situaciones que probablemente se escapen a nuestro control. En la web de OKGESTIÓN también puedes encontrar artículos interesantes con información sobre el alquiler turístico de tu propiedad, obligaciones tributarias de las comunidades de propietarios o un gran problema que nos afecta a todos como son las molestias del ruido de tus vecinos.

El Certificado Digital de la Comunidad en manos del Administrador de Fincas

El 2 de octubre de 2016 entró en vigor la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, a través de la cual las comunidades de propietarios están obligadas a realizar de forma telemática los trámites administrativos.

Esta obligación supone…
Presentar todo tipo de solicitudes y documentos a través de los registros electrónicos de las administraciones.
Recibir las notificaciones electrónicamente.

¿Quién puede ser el representante legal de la comunidad?
El administrador de fincas puede solicitar el certificado digital como representante legal de la comunidad, pero para llevar a cabo esta solicitud, debe disponer del certificado de representante de entidad sin personalidad jurídica, concedido por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre.
Por su parte, el presidente de la comunidad también podría solicitar el certificado digital, pero hay que tener en cuenta que la persona ocupada del cargo cambia cada año. De manera que, cada cambio de presidente conllevará la obligación de repetir todos los trámites. Por este motivo es aconsejable que el elegido sea el administrador de fincas.

¿Quién lleva a cabo la elección del representante de la comunidad?
También será necesario que la comunidad de propietarios nombre al administrador como su representante legal ante la Administración Pública, lo que significa que sería la persona delegada del presidente y, por ello, se le otorgarían los privilegios necesarios para poder obtener el certificado digital de la comunidad.
A partir de la obtención del certificado, el administrador será el responsable de recibir en su buzón electrónico las notificaciones de la comunidad y de presentar documentos y solicitudes.

¿Qué ocurre si no se dispone de un certificado digital?
El incumplimiento de realizar todos los trámites electrónicamente, supondrá una sanción.
Si una comunidad notifica a la Administración Pública un documento en papel, será multada con 250€.

Fuente: (brokalia.com)

Abusos con las Plazas de Garaje

¿Tienes una plaza de garaje? Entonces seguro que te suenan estos abusos cometidos por tus vecinos o, seamos sinceros, por ti mismo. Toma nota.

1.- Aparcar en la plaza del vecino. Resulta que te vas unos días de vacaciones, y al volver te encuentras tu plaza ocupada. Y tu vecino se explica: “Hombre, como dijiste que te ibas 15 días y has venido antes…”. A este señor hay que decirlo que ha cometido un delito: invadir una propiedad privada. Por cierto, la policía no podrá desalojarlo porque para entrar en una propiedad privada se necesita una orden judicial.

2.- Hacer la compra y descargar el coche. Muchos vecinos tienen la manía de aparcar su vehículo en la plaza de otro, junto a la puerta del ascensor. En ese momento llegas con tu coche, y encima tienes que esperar a que termine. Lo mismo que el anterior, eso es un delito.

3.- Meter las motos. El número de vehículos que se puede aparcar por cada plaza viene establecido por los estatutos de la comunidad, o por los permisos de vado del ayuntamiento. Si especifica que es solo un vehículo, no deberían entrar más. Nada de moto adicional. Ante esto, hay abogados que afirman que la plaza es una propiedad a disposición del propietario y puede hacer lo que quiera mientras no obstaculice otras plazas.

4.- Los trasteros enormes. Hay vecinos que no usan vehículo y deciden transformar su plaza de garaje en un trastero. Eso es ilegal porque una plaza de garaje es para aparcar vehículos. El ayuntamiento podría multar a la comunidad por convertir una plaza en un trastero. Si los estatutos de la comunidad lo permiten, se podrían admitir obras menores en la plaza.

5.- Comprar un coche que no cabe. Quizá para demostrar su poder económico, hay vecinos que compran coches que son más grandes que la plaza que ocupan. Resultado: el morro del coche sobresale y los vecinos tienen que hacer maniobras para pasar delante. La otra versión es que no se pueden abrir las puertas porque el vehículo es tan ancho, que roza con los otros y los raya.

6.- Entrar por la vía contraria. Para ahorrar tiempo (la verdad, unos segundos) hay conductores que al entrar en el garaje, toman la vía contraria a la circulación para aparcar antes en su plaza. Incluso en los garajes, la circulación va en un sentido lógico.

7.- Usar los espacios comunes. Algunos vecinos observan sitios desocupados que no son plazas de garaje, pero piensan que allí cabe perfectamente su moto (o su Smart), y entonces meten su vehículo sin más dilaciones. O sea, piensan que es gratis. No se pueden usar las zonas comunes para garaje.

Nota: las compañías de seguros suelen asegurar un coche por plaza. Si hay más de un vehículo, solo uno de ellos estará asegurado en caso de siniestro.

Obligaciones Tributarias de las Comunidades de Propietarios

Las comunidades tienen diversas obligaciones frente a Hacienda, «ya que pueden percibir beneficios (alquiler o venta de zonas comunes) o pagar por rendimientos profesionales y de trabajo (portero, conserje, administrador de fincas, empresa de limpieza, etc.). Una comunidad de propietarios es, a efectos tributarios, una entidad en régimen de atribución de rentas, por lo que la imputación de ingresos y gastos se realizará, para cada propietario, en función del coeficiente de participación, según la Ley de Propiedad Horizontal».
Ingresos a tributar: Publicidad en fachadas y antenas de telefonía son, según la ley del IVA, actividades empresariales
Según la institución, «el 20% de las comunidades de propietarios incurren en infracciones, por estar mal administradas por vecinos o negligentemente por un administrador de fincas no profesional». «Cada vez es mayor el interés y la preocupación por parte de las comunidades en lo que se refiere al cumplimiento de sus obligaciones fiscales, más aún cuando la Agencia Tributaria, como parte del esfuerzo por perseguir la economía sumergida y el fraude fiscal, ha decidido someter a mayor vigilancia a sus operaciones económicas, ya que se les atribuye la condición de obligados tributarios».
El recurso a las zonas comunes (por ejemplo, la fachada para colocar una lona publicitaria o la terraza para la instalación de una antena de telefonía móvil) para obtener ingresos extra es cada vez más común. Pues la Ley del IVA considera que son actividades empresariales, por lo que la comunidad tiene que tributar con una liquidación trimestral, con excepciones, como señalan desde CAFMadrid, «como la casa-portería que se alquila a una familia para vivir: en esos casos no hay obligación de liquidar IVA ya que no se cobra ese impuesto. En el caso de venta, cada propietario tendrá que declarar la parte correspondiente por el beneficio».

A tener en cuenta…
Otros ejemplos a tener en cuenta: cuando se reciben subvenciones (por ejemplo, para instalar un ascensor), es ganancia patrimonial y tributable, y desde 2012 no se pueden deducir los propietarios por obras realizadas en la comunidad… más aspectos a considerar en un escenario en el que la información debe cotizar al alza. Se debe, además, retener el 1% de la base imposible de la factura de aquellos autónomos en régimen de estimación directa (albañiles, fontaneros, etc.) y que contraten puntualmente para cualquier tipo de obra o arreglo. Y tributar por las operaciones con terceros (empresas de reformas, ascensores, etc.) cuando hayan superado, en su conjunto durante el año anterior, los 3.005,06 euros.
Aaún hay comunidades que no están al tanto: «Hace ya cuatro años que se implantó, pero no todas las comunidades son conscientes de que, desde enero de 2014, las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal están obligadas a presentar la declaración anual de operaciones con terceras personas (el modelo 347), en el que se deben declarar todos los pagos a terceros que superen 3.005,06 euros». Los suministros comunitarios de electricidad, combustibles y agua, además de los seguros de zonas comunes están exentos.
Antonio Paredes, experto tributario del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), describe, por su parte, cómo la Agencia Tributaria detecta estos errores (u omisiones): «Sucede, habitualmente, por cruces de información facilitada por terceros. Por ejemplo, cuando el arrendatario de un local propiedad de una comunidad generalmente efectuará la retención correspondiente del importe del alquiler. Cruzando esta información, sería fácilmente detectable si la comunidad no ha presentado las declaraciones de IVA». Paredes destaca, además, la importancia de que cada comunidad esté bien aconsejada: «Es recomendable confeccionar un calendario de obligaciones fiscales, para evitar la falta de presentación de alguna declaración y estar atento a cualquier cambio normativo». Si la vida en comunidad tiene sus diversas complicaciones personales-vecinales, aún lo será más si hay que afrontar este tipo de sanciones por incumplimientos fiscales.
Ojo al papeleo…
La labor del administrador tiene momentos complejos: «La obligada es la comunidad pero, al final, todo recae en el administrador. Y hay artículos, ‘grandes desconocidos’ como el 184 (que regula las imputaciones de renta a los vecinos), por el que se necesitan la totalidad de los DNI de los vecinos… y no es lo mismo pedirlo en una comunidad de 16 vecinos que en una de 180. Otro aspecto destacado es el de la necesidad de tener certificado digital para recibir notificaciones de Hacienda.

Okupas, cómo evitarlos y qué medidas tomar

La okupación es innegablemente un problema que afecta cada vez más tanto a propietarios como a comunidades de vecinos. Si bien es cierto, existen muchos tipos de “okupación”, (desde familias desamparadas que okupan su propia vivienda expropiada por el banco a mafias que destinan la okupación con el fin de lucrarse) pero sin duda alguna la que más afecta es la okupación sin límites por parte de quienes no tienen una verdadera necesidad y se aprovechan de esto para beneficiarse a costa de los esfuerzos ajenos.

El verdadero problema para las comunidades de vecinos llega cuando existen casos en los que no sólo se okupa la vivienda sino que además emplean otras prácticas molestas e incívicas como son; hacer demasiado ruido, destrozos en el interior de la vivienda así como en las zonas comunes, suciedad, etcétera. Lo cual genera un malestar general en el vecindario y mucha inseguridad. No olvidemos que el propietario de la vivienda okupada es el principal afectado dado que queda privado de su derecho fundamental como dueño del mismo de acceder al inmueble y lamentablemente la legislación no ofrece por ahora muchas soluciones ante este grave problema.

Principalmente nos encontramos con que estos casos suelen ser tediosos y largos de solucionar; y a continuación os aclararemos el por qué. La ley actualmente es demasiado simple debido a que se rige principalmente por dos cuestiones: en primer lugar la ley contempla la inviolabilidad de domicilio como derecho fundamental; frente al hecho de que la propiedad privada no está considerada como tal (artículo 33 de la constitución) lo cual quiere decir que según la primera ley, donde quiera que resida una persona (en este caso un okupa) la policía no tendrá derecho a acceder por la fuerza.

Existe un pequeño lapso de tiempo (48 horas desde que accede el okupa a la vivienda) en el que si no han cambiado la cerradura la policía si puede desalojarlos, ya que se considerará simplemente allanamiento o intento de robo por parte de los individuos que pretenden okupar, dado que no se considera que en menos de dichas horas sea tiempo suficiente como para afirmar que residan en dicho inmueble. Una vez transcurridas estas 48 horas, irónicamente los okupas ya serán residentes del domicilio y no se podrá violar su intimidad.

En resumen, como comentábamos su derecho a la inviolabilidad de domicilio tiene más valor ante la ley puesto que la propiedad privada no es un derecho fundamental, el propietario queda en una situación de inferioridad dado que el primero prevalece sobre el segundo y en estos casos el único recurso que queda para los propietarios es esperar mientras la justicia genera la sentencia y la orden de acceso al inmueble de los policías. La mayoría de propietarios en estas circunstancias viven auténtico calvario ya que esto puede demorar entre 1 y 3 años. Podríamos afirmar que de alguna manera la ley les protege en mayor medida a los individuos de la okupación que no al legítimo propietario.

Dado que es tan difícil revertir la situación lo mejor que se puede hacer es tomar medidas preventivas para evitarlo:

CONSEJOS PARA EVITARLO

En viviendas vacías o en las que sus propietarios pasan muchas horas fuera de casa lo mejor seria:

Instalar alarmas.

Vaciar frecuentemente el buzón.
Entregar una llave a alguien de confianza que revise el inmueble periódicamente y abra persianas etc, para que se vea movimiento y no la den por desokupada.
Otra alternativa más concreta sería instalar un interruptor programable que encienda y apague las luces en horarios determinados.
Dar el teléfono a algún vecino que alerte si oye algún indicio de okupación.

CONSEJOS UNA VEZ OCUPADO

No cortar los suministros (luz, agua…) dado que esto convertiría la vivienda como “no habitable” y por tanto se desestimará la denuncia interpuesta por okupación de una vivienda. Además a esto se le suma ser el causante del desabastecimiento de un recurso primario a personas en una situación “vulnerable” y tener una repercusión jurídica en tu contra.

LEGISLACIÓN

Leyes sobre la usurpación: 245 y 246 en el código penal que estipulan castigos de 3 a 6 meses en caso de okupación y de 1 a 2 años cuando estas se producen con violencia y/o intimidación. Las cuales prescriben en un año aprox. lo cual tiene por inconveniente que no suelen aplicarse ya que la resolución del juicio, como comentábamos, suele demorarse de 1 a 3 años.

Es por todo ello que nuestra recomendación es tomar todas las medidas previas posibles para no dar lugar a que esto pueda suceder. Y en caso de que lamentablemente ocurra únicamente puede tenerse paciencia, mucha paciencia…

…¿Que pasa cuando la paciencia se agota?

REPERCUSIONES ANTE LAS ACTUACIONES FUERA DE LA JUSTICIA Y ALTERNATIVAS DENTRO DEL MARCO LEGAL.

Quizá al ver toda la espera que supone y la impotencia que crea este desamparo tan injusto, lo que te haya pasado por la cabeza sea tomar la justicia por tu propia mano. Muchos son los que se plantean pasar al plan B; intentar realizar el desalojo por tu propia cuenta o contando con la ayuda de alguien imponente… Pues bien, no resulta un plan muy recomendable dado que acciones como agredir físicamente, violar su intimidad al irrumpir en el inmueble, etc… están condenados por la ley. Por tanto, lo mejor es no ponerle ni un dedo encima para no sumar más inconvenientes a este gran problema.

Pero, aún queda algo de esperanza, ante más contras que pros sobre este tipo de plan B, surgen iniciativas de empresas dedicadas a la desokupación que actúan dentro del marco de la legalidad. Te preguntarás…¡¿Cómo?! Pues bien, se trata de empresas en las que su plantilla cuenta con titulación en control de accesos y experiencia en seguridad así como en muchos casos artes marciales, etcétera. El principal cometido de estos individuos de rostro amenazante y a la vez disuasorio, según lo pactado con el propietario del inmueble, generalmente suele ser una primera toma de contacto en la que con escritura en mano intentan establecer conversación con los okupas y negociar para que estos se marchen sin mayor dilación. En los casos en los que reciben una negativa ante esta primera toma de contacto, no dudan en tomar otra medida clave; esta vez actuando. Dado que deben actuar dentro de la legalidad, en ningún caso acceden a la vivienda forzosamente ni agreden a ningún individuo, pero ni si quiera esto les hace falta; se limitan a realizar un control de acceso durante las 24h fuera de la misma, lo cual crea una gran incomodidad al individuo, a quien no le queda otra que marcharse finalmente y por decisión propia.

¿Molestias por el ruido de tus vecinos? Descubre qué hacer.

Muchos son los que padecen problemas acústicos por culpa de sus vecinos así como de su entorno inmediato, y es que, según la OMS ya son más del 70% de los españoles quienes se encuentran por encima de los niveles permitidos de contaminación acústica.

Este hecho supone uno de los típicos conflictos en las comunidades de propietarios, y es que los ruidos afectan a un aspecto importante en nuestras vidas, sobre todo en horas de descanso; y es por ello que hoy te traemos este post, para que conozcas los aspectos básicos sobre la acústica, las normativas que regulan el ruido actualmente y qué se puede hacer en los casos en que se sufren ruidos molestos a causa de nuestros vecinos.

Empecemos por lo más importante, ¿Cuáles son los niveles máximos de ruido permitidos y como están regulados?

Pues bien, primero debemos ser conscientes de que existen distintos organismos que se encargan de regular este ámbito y diferenciar que aspectos regula cada uno.

Según el tipo de ruido encontraremos legislaciones que lo regulan, a nivel estatal, provincial o municipal. La legislación estatal únicamente se aplica a ciertos emisores acústicos, mediante la ley 37/2003 del ruido, como son los derivados de actividades comerciales, industriales o de servicio, así como sus instalaciones, carreteras, aeropuertos, ferrocarriles y puertos.

Si se trata de algo más concreto, como el ruido de nuestros vecinos, será el municipio o la provincia quienes determinen los máximos permitidos; mientras que si se derivan de actividades de ocio como bares, discotecas, botellones, etcétera podrá estar regulado a nivel provincial, municipal o mediante la ley RD 1367/2007.

Como comentábamos, la regulación del ruido puede ser muy amplia y es por eso que deberás investigar un poco de cuál se trata en tu caso.

Las variaciones suelen ser mínimas, pero hay que cerciorarse de las que afectan a tu comunidad de vecinos concretamente. También debemos añadir que existen algunas actividades más ruidosas que quedan prohibidas de 21:00 a 8:00 por norma general como son reformas, obras, redistribuciones de mobiliario, etcétera.

¿Cómo podemos medir el nivel de ruido en nuestra comunidad?

Pues bien, dado que a simple “oído” no podemos determinar en qué medida existe contaminación acústica, debemos tener en cuenta que necesitamos de una herramienta que mida correctamente los decibelios.

¿Qué opciones tenemos?

El elemento por excelencia para medir esto es un sonómetro. Se trata de un aparato especialmente creado para medir la contaminación acústica que resulta realmente preciso y que podemos encontrar fácilmente por internet. Dicho sea esto, debemos tener en cuenta que estos aparatos oscilan en un precio de unos 35 a 150€ de media; lo cual nos supone un gasto bastante elevado que deberíamos asumir a pesar de ser nosotros “los afectados” y lo mismo ocurre con la contratación de servicios de este tipo. Es por ello que os queremos proporcionar una propuesta más sencilla y práctica. Y es que hoy en día existen muchas alternativas, y en este caso sin ir más lejos podéis echar mano de vuestro propio smartphone, con el que gracias a la instalación de una aplicación gratuita tendréis a vuestra disposición un “sonómetro” en vuestro móvil.

¿Cómo funciona?

Instala una de las App’s disponibles en PlayStore o AppStore para la medición de ruido.
Una vez instalada, esta te permitirá realizar una comprobación de los decibelios en el lugar donde te encuentras, y…¡ojo! algo que nos parece súper interesante también y un gran valor añadido respecto al sonómetro convencional, es que la mayoría de estas herramientas te permiten guardar a modo de “screenshot” el día, la hora, los niveles de dB, así como registrar incluso una fotografía. Y es que todos estos datos serán importantísimos si finalmente debido a los altos niveles decides emprender acciones legales al respecto, ya que ofrecen registro a modo de “historial” que avalará tu situación.

¿Qué medidas podemos tomar si estos se superan?

Las medidas que se pueden emprender pueden ser tanto individuales como colectivas (El presidente emprenderá acciones en representación de toda la comunidad).

Lo más adecuado en primer lugar es contactar con el vecino en cuestión y pedir con educación que cese dicha situación; de manera individual bastaría con una conversación amistosa; y de manera colectiva, según la ley de propiedad horizontal lo más adecuado sería que el presidente realizarse un escrito fehaciente, dónde de parte de toda la comunidad exprese el deseo de todos por el cese de estos hechos. Pero si bien es cierto, no a todo el mundo le basta con unas buenas palabras.

En este caso, si la situación persiste y en última instancia, se debe convocar una junta de propietarios donde se decidirá y autorizará al presidente a realizar las acciones legales pertinentes. Mediante estas acciones la comunidad también puede decidir si en el proceso desea que la denuncia incorpore una solicitud de indemnización por daños y perjuicios.

En ambos casos (ya sea individual o colectivamente) podemos hacer uso de los medidores de decibelios que os hemos comentado anteriormente, y aportarlos como prueba inicial, pese a que posteriormente pueden proceder a realizar mediciones más exhaustivas por parte del organismo judicial, quien determinará si estos se superan realmente y realizará un veredicto que según el caso puede comprenderse entre leve o muy grave, junto con la sanción correspondiente.

Quiero alquilar mi piso a turistas, ¿debo consultar a la comunidad de propietarios?

Aunque algunas regiones y ayuntamientos no se lo están poniendo fácil a los propietarios que desean complementar sus ingresos alquilando para uso turístico una vivienda, muchos logran cumplir con los requisitos y sacar adelante su iniciativa. Es ahí cuando se topan con un nuevo inconveniente: las comunidades de propietarios. Algunos vecinos pueden llegar a ser reticentes al trasiego de turistas y tratan de evitarlo por todos los medios aduciendo que se trata de una actividad molesta, incómoda, nociva e insalubre.

Aunque, según explica el despacho Ático Jurídico Salcedo abogados en su blog, los alquileres vacacionales “alquileres están expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos”, un juez puede dictaminar el cese de esta actividad si se prueba “contraria a la normal convivencia de la comunidad”.

Así lo ha confirmado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, quien recientemente se ha puesto de parte de unos vecinos que denunciaron el tránsito de personadas a horas intempestivas, la suciedad en las zonas comunes, los gritos, el consumo de alcohol y los daños en los ascensores, entre otras molestias, producidos por los turistas que alquilaban uno de los pisos de la comunidad.

Esto supone que, como explica la sentencia, los vecinos pueden oponerse al alquiler vacacional siempre y cuando “esté acreditado que los turistas que se alojaron en el piso han reproducido en forma reiterada las conductas irrespetuosas que fueron calificadas como actos incívicos de notoria importancia que traspasaban el umbral de la mera incomodidad, para convertirse por su duración e intensidad en conductas reprobables que afectan a derechos esenciales de los miembros de la comunidad como son sus derechos a la salud y al descanso”.

Es decir, si no existen actos incívicos ni daños en la comunidad, los vecinos no pueden manifestar ningún tipo de oposición al arrendamiento de una vivienda a turistas, siempre y cuando esta vivienda cumpla con la normativa establecida por el gobierno regional y el ayuntamiento.

¿Quién paga los daños?

En el caso de viviendas de alquiler vacacional existen dos relaciones jurídicas: la de los inquilinos con el propietario y la de este con la comunidad. Esta circunstancia hace que el dueño de la vivienda sea responsable de los daños que ocasionen sus huéspedes en los elementos comunes del edificio y la comunidad de vecinos está legitimada para reclamarle la reparación de los desperfectos.

Otra cosa es que luego en la relación interna entre propietario e inquilino derivada del contrato de arrendamiento, el propietario pueda repercutir al inquilino el importe que en su caso le haya supuesto la reparación de los desperfectos ocasionados.

Por ello es conveniente que el propietario exija al inquilino una fianza que en su caso pueda responder de los daños que se ocasionen tanto en la vivienda como en los elementos comunes del edificio o urbanización.

No obstante, antes de solicitar al arrendador de la vivienda de uso turístico la subsanación de daño alguno, la comunidad de propietarios tendrá que probar de manera fehaciente que efectivamente los daños se han ocasionado por sus inquilinos.

(fuente:idealista.com)

¿Qué hacemos con la vivienda del portero cuando se jubile?

La vivienda del portero es un elemento común de la comunidad de propietarios. Por lo tanto cualquier decisión sobre este espacio deberá acordarse en junta de propietarios. Existen distintos tipos de mayorías para que una inciativa salga adelante: por unanimidad, mayoría cualificada o mayoría simple, será necesaria una u otra en función del supuesto de los enumerados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) encaje la propuesta presentada ante la Junta de propietarios.

Para calcular estas mayorías es necesario tener en cuenta ciertos requisitos exigidos por la ley. En primer lugar, antes de nada, que para votar en una Junta es necesario que los propietarios se encuentren al corriente de pago en la comunidad. Cada propietario supone un voto, de modo que si una misma persona tiene varios locales o viviendas de la comunidad no tenga más poder de decisión en la comunidad que cualquier otro propietario. Además en el caso de las mayorías cualificadas se añade el requisito de que esos votos representen esa misma mayoría de las cuotas de participación en la comunidad.

Por otro lado, los propietarios que no asisten a la Junta se computan como votos favorables a efectos del recuento de estas mayorías cualificadas exigidas, no así en las decisiones que requieran mayorías simple. De modo que las decisiones tomadas en Junta de propietarios deben notificarse a los no asistentes, que tendrán el plazo de 30 días naturales para oponerse. Es por este motivo que normalmente los acuerdos no se ejecutaran hasta que concluye este plazo.

Suprimir el servicio de portería

Tanto el establecimiento como la supresión de los servicios comunes de interés general para la comunidad, entre los que se encuentran los servicios de portería, conserjería o vigilancia, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Alquilar la vivienda del portero

Una vez que ha prosperado la supresión del servicio de portería, cabe plantearse qué hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del portero. Una opción es su arrendamiento, opción que necesitará el apoyo de una mayoría de tres quintos de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para salir adelante.

En este caso no se exige el voto unánime de los propietarios porque el arrendamiento no implica la desafectación del espacio, que sigue siendo propiedad de la comunidad y no se convierte el privativo de ninguno de sus miembros ni de un tercero.

Venderla

Otra posibilidad que se podría plantear la comunidad de vecinos es vender este espacio en el que vivía el portero. Esta decisión supone la desafección de un elemento común, lo que significa que ese espacio pasará de ser un elemento común a privativo de quien lo compre, y en consecuencia con la venta los vecinos transmitirán al nuevo propietario su cuota de participación sobre dicho espacio.

Además hay que tener en cuenta que todos los acuerdos que modifiquen alguna de las reglas básicas que definen las relaciones entre los propietarios de la comunidad, contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad requieren unanimidad. Por tanto, cualquier acuerdo que afecte a las cuotas de participación de los vecinos, que según establece el artículo 5 de la LPH está determinado en el título constitutivo de la comunidad, requerirá el apoyo unánime de los propietarios. Esto implica que también cualquier alteración de un bien común que suponga un cambio en las cuotas de participación de los propietarios de la comunidad requerirá el apoyo unánime de los mismos.

Convertir el espacio común en trasteros

En caso de que se pretendiera destinar un espacio común, como es la portería, para por ejemplo la construcción de trasteros para que, los propios vecinos o terceros externos puedan adquirirlos privativamente, estaríamos también ante una alteración del título constitutivo. Es decir, un elemento común dejaría de serlo, creando entidades nuevas de las que se pretende transmitir su propiedad. Si fueran los vecinos quienes compraran estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se incrementarían al añadir los metros de cada trastero a los de su vivienda o local dentro de la comunidad. Por todo ello, es una medida que tiene que tomarse por unanimidad.

Sin embargo, si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se mantuvieran como elementos comunes arrendados, o si en vez de hacer varios trasteros se mantuviera un único espacio de uso común en el que guardar por ejemplo las bicicletas de los vecinos, estaríamos ante un supuesto que encaja en lo establecido en artículo 17.4 de la LPH. Según este precepto, con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se puede adoptar el acuerdo de realizar una nueva instalación. Sin embargo, si la cuota a pagar por cada propietario, como consecuencia de dicha instalación, excede del importe de tres mensualidades ordinarias, quien se oponga a dicha obra no podrá ser obligado a pagarla, ni se modificará su cuota de participación en la comunidad. Es más si ese propietario disidente desea posteriormente participar de la instalación, deberá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, actualizados con el interés legal del dinero.

Es más, si alguna obra realizada en la comunidad afectara directamente a uno de los vecinos al hacerle inservible para su uso y disfrute algún espacio de la finca, dicho comunero deberá comunicarlo al presidente o administrador antes de que se celebre de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que se llegue a la mayoría exigida para que prosperen las obras no podrán hacerse sin su consentimiento expreso.

Ocho estereotipos que no fallan en las comunidades de propietarios

A lo largo de su vida, un español tendrá que (o debería) asistir a decenas de juntas de vecinos. Unas veces será para que le pidan una derrama. Otras para acometer obras. Y unas más para cambiar a la junta directiva. Pues bien, en todos los casos, en todas las juntas y en todas las comunidades españolas, siempre sobresalen ciertos personajes singulares. ¿Los reconocen?

El desconfiado. Cuando llega el momento de la votación, siempre vota ‘No’. Da lo mismo si se trata de una rampa para el acceso de los mayores a las escaleras, una derrama o cambiar de socorrista. Esta clase de personajes son desconfiados por naturaleza y son felices fastidiando a los demás. Pero llega un día en que él es ‘el viejito’ que necesita una rampa y entonces… es la venganza de los vecinos.

El paranoico. Este personaje piensa que el vecindario le odia por alguna razón desconocida y siempre sobresale en las juntas increpando a otros vecinos “porque sé lo que andas diciendo por ahí”. Este es el vecino que siempre acaba levantándose de su silla e insultando a otro vecino. Son los que convierten las juntas en acontecimientos desagradables.

La histérica. Tienen la voz muy chillona y solo van a las juntas a esperar la oportunidad para chillar. Sobresale cuando alguien hace una propuesta porque aprovecha el momento para gritar cosas como “¡tú eres un moroso así que mejor cállate!”, “¡pues es hora de que quites el trastero porque no está permitido”, o “¿ah sí? ¿Me lo estás diciendo a mí tú que has robado hasta las antenas de algunos coches?”.

El intrigante. Es el individuo que va repartiendo folletos entre los vecinos para denunciar extraños manejos ‘de la actual junta directiva’ o ‘del administrador’. En el pasado, este personaje fue presidente de la junta y ahora trata de demostrar que él fue el mejor. Enreda una y otra vez con las cuentas, y pone a unos vecinos contra otros.

El oidor. Encarna a la mayoría silenciosa. Son los vecinos que van, escuchan, votan y luego se retiran a sus casas moviendo la cabeza de un lado para otro y diciéndose en voz baja: “Dios mío, qué pandilla”.

El presidente sin carácter. Muchas veces, se postula para presidente una persona que en su vida no ha sido ni jefe, ni jefecillo, ni jefazo. Entonces encuentra la oportunidad de su vida, en el puesto de presidente (¡por fin!), pero no tiene carácter para controlar en una junta de vecinos al conspirador, a la histérica, al paranoico, al desconfiado…

El moroso. No solo jamás ha pagado la contribución de la comunidad de vecinos, sino que se presenta en las juntas con toda su cara para exigir mejores servicios, echar a los porteros, decir que el socorrista se la pasa todo el día ligando con las chicas, o que la calefacción no funciona.

El administrador ‘sospechoso’. Nadie se fía de cómo lleva las cuentas. Todos creen que mete mano en las caja. Y cada vez que se celebra una junta, siempre hay alguien que quiere cambiar al administrador de fincas porque es ‘sospechoso’. Y el administrador, que se sabe profesional, escucha callado todos los improperios porque ya ha estado en muchas juntas y sabe perfectamente cómo son todos estos ‘personajes’.

Fuente: idealista

Tendencias que revolucionarán las comunidades de propietarios

Las nuevas tecnologías han proporcionado numerosas ventajas a las personas en su vida diaria. Mantenerse en contacto con los seres queridos, realizar la compra, hacer transferencias o trabajar a distancia son algunas de las actividades que ahora son más sencillas gracias a nuevas aplicaciones o redes sociales.

Todas estas nuevas formas de interaccionar con el entorno han llegado ya al sector de la vivienda, cambiando las relaciones entre los vecinos. Una tendencia que ya es palpable, pero que irá avanzando a medida que se desarrollen las ciudades inteligentes.

Desde la plataforma tucomunidad.com -punto de encuentro entre administradores, propietarios, vecinos y comunidades-, recopilan las tendencias que revolucionarán las comunidades de vecinos en los próximos años.

1. Pagos online

Las plataformas que permitan pagar y cobrar de manera automática las cuotas de la comunidad serán cada vez más populares entre los propietarios y los administradores de fincas. Usándolas, se permitirá resolver el problema de los pagos de los propietarios extranjeros, y se evita el abono en metálico.

2. Drones de vigilancia y mantenimiento

Los vehículos no tripulados tienen grandes ventajas para la sociedad en general, y las comunidades de propietarios también pueden aprovecharlos este 2018 para realizar labores de vigilancia 24/7 y para hacer fotografías de las averías que aparezcan en la fachada, localizar fugas térmicas o de fluidos o evaluar los tejados.

3. Reserva de espacios comunes

En pocos pasos y de manera sencilla, los vecinos podrán comprobar las horas a las que están libres las instalaciones deportivas de la comunidad, las salas multiusos o cualquier otro espacio común. Además, en caso de que ningún otro propietario lo haya hecho antes, podría reservarlo desde cualquier dispositivo y lugar.

4. Control de acceso

¿Cuántas veces se olvidan las llaves en casa? Las nuevas tecnologías permitirán a los vecinos no tener que depender de ellas, y poder entrar en la finca y en su propia vivienda a través de un escáner de huellas dactilares o de retina. Además, en poco tiempo no será raro que el técnico que venga a diagnosticar y arreglar una avería utilice unas smartglasses con realidad aumentada, o encontrar en todos los edificios dispositivos y sensores que envíen datos de la calidad de aire, humedad relativa y el estado del propio dispositivo.

5. Gestión de incidencias online

El administrador de fincas emplea tres quintas partes de su jornada laboral contestando a llamadas y mensajes de los vecinos que le informan sobre un problema. Poder notificar la incidencia y que todos los demás miembros de la comunidad sepan que ya se están tomando medidas para solucionarla le permitirá ahorrar una cantidad importante de tiempo que puede dedicar a otras tareas. Además, facilitar el acceso a esta plataforma a los proveedores garantizará que pueden recibir una alerta de avería al momento, lo que agilizará la reparación integrando al proveedor en la solución.

6. Juntas de vecinos en streaming

Los propietarios cada vez tienen menos tiempo, y muchos no pueden asistir a las juntas de vecinos. La opción de hacerlas por streaming desde cualquier lugar, y poder decidir mediante el voto online, es una práctica que en 2018 se popularizará.

(Fuente: eleconomista.es)